21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
大约在两年以前，房地产市场持续承压，多数房企投资收缩，中海地产、华润置地这类房企凭借资金优势攻城略地，市场也普遍认为这类房企将会逆势而上，成为新的“王者”。
中海地产、华润置地的确也在扩大比较优势，这两家房企在去年销售额的排行榜分列第二、第三位，毫无疑问是房地产行业中的龙头企业，但这两家房企的销售额、营业额以及利润额并没有如同此前预期那般飞速增长，“大鱼吃小鱼”的现象也并没有如愿发生。
2024年，中海地产及其联营、合营公司实现合约物业销售额3106.9亿元，同比仅微增0.3%，对应销售面积1149万平方米，同比下降14%；同期，中海地产实现净利润约177.87亿元，同比下降34.24%，其中归母净利润约为156.36亿元，同比下滑38.95%。
华润置地情况与之类似。2024年，华润置地累计实现合同销售金额约2611亿元，同比减少15%；同期，华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，但归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45%。
以此观之，中海地产、华润置地业绩并未全面上扬，而是走出了与其他房企类似的曲线，在市场的考验之下归于平淡。作为当前运营稳健的房企，中海地产、华润置地也同样在寻找开发业务以外的增长点，加码经营性业务。在房地产行业的新发展阶段，房企所比拼的重点回归到产品与服务之上，中海地产以及华润置地还在答题的路上。
利润回归行业平均
中海地产以及华润置地，都是房地产行业的“利润王”。中海地产以成本管控见长，最高峰之时净利润率高达25%左右，长期坐稳“利润王”之位。华润置地则因为经营性业务运营得当贡献了相当的利润额，利润表现也长期保持在行业的最优区间。
但2024年，这两家房企的利润都有较大幅度的波动。中海地产利润下滑的主要原因是营业收入缩减加之毛利率大幅下滑。2024年，中海地产的营业收入由2023年的2025.2亿元下滑至1851.5亿元，毛利率则为17.70%，下滑2.62个百分点，净利率为9.61%，下跌3.74个百分点。
华润置地则表现为增收不增利，2024年，华润置地综合营业额录得2787.99亿元，同比增长11.01%；归母净利润为255.77亿元，同比下降18.45%。华润置地净利润下滑的原因，同样有行业因素导致的毛利率下跌。2024年华润置地综合毛利率同比下降3.6个百分点至21.6%，其中开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9%。
从中海地产及华润置地的财报所呈现的情况来看，这两家房企并未出现大幅度的计提减值，这意味着其过去两年的投资策略仍然较为得当。也因此，面对这两张略显颓势的财报，两家公司所采取的修复策略仍然是保持积极的投资强度，将投资额度进一步聚焦于高能级城市。
华润置地管理层在业绩会上表示，公司始终坚持量入为出的原则，牢守现金流安全底线，推动华润置地所属资源的换仓和结构的优化。在增量投资方面，最近三年一直坚持城市聚焦和深耕策略。
华润置地将重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，北上广深、杭州等核心城市占比达到了72%。
中海地产改善财务报表的策略之一，也是投资于高能级城市。中国海外发展（中海地产上市平台）行政总裁张智超在业绩会上表示，2025年中海的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，投资策略还是聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行研判。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。
应对后开发时代
虽然中海地产与华润置地在开发业务上保持一定的投资规模和比例，但这两家房企均在探索开发业务以外的更多可能。
华润置地是房企转型的标杆，其经常性业务（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）已经贡献较大的利润额。
财报显示，2024年华润置地经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%；核心净利润录得103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。截至2024年末，该公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速达8.1%。
这是华润置地的破局之道，随着房地产开发业务高利润不再，华润置地已经建起了相对宽厚的护城河。据管理层披露，到2025年，华润置地经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。而长远来说，比较均衡的目标是约各占50%。
相比起华润置地，中海地产在经营性业务上则处于追赶的地位。根据中海地产发布的数据，2024年，中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对中海地产整体利润贡献超过10%。
中国海外发展行政总裁张智超表示，随着中海地产一批优质持有型物业，陆续投入运营，将极大强化中海的经营性业务的收入和利润的水平，并强化中海的资产经营能力与资本运营能力。“中海会加快设立公募REITs，也将积极把握商业资产的调整期，做好相关的收并购工作。”
相较于华润置地，中海地产的经营性业务目前尚在培育期。华润置地已经拥有商业REITs以及保租房REITs，而中海地产还在加快设立的过程中，而且中长期来看，其商业部分的利润贡献也将难以达到华润置地的高度。
也因此，中海地产仍然将在开发业务上与其他房企展开激烈的竞争，它想要靠产品取胜。中国海外发展董事局主席颜建国指出，“中海好房子”将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。今年，中海地产将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”， 实现更大的价值创造。
颜建国此前表示，“新时代的‘好房子’建设标准，就是要打造一部现代版的营造法式，从好设计、好建造、好材料、好运维几个方面，全面提升建筑性能和居住体验。同时，‘好房子’也应该是链接未来的居住空间。随着数字技术和人工智能的高速发展，房子一定会成为链接生活和服务的智能终端。”
在面对房地产开发业务整体规模下滑之际，华润置地、中海地产的选择有共性亦有分野。两家龙头房企路径孰优孰劣暂无定论，但这将成为日后的典型观察样本：华润置地大步转型，中海地产小步快跑，在房地产行业的周期波动之下，坚守与转身的区别，最终也将体现在营收、利润以及股价表现上。
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